上海房產律師解讀：“買房送面積”的法律性質
在如今的房地產市場中，“買房送面積”已成為開發商常用的促銷手段。這種營銷策略看似給購房者帶來了更多的實惠，但實際上卻隱藏著復雜的法律問題和風險。在上海，隨著房地產市場的不斷升溫，這種附贈行為的糾紛也日益增多。作為一名經驗豐富的上海房產律師，我將深入分析“買房送面積”的法律性質，通過真實案例和法律條文，為您揭示其中的法律陷阱與注意事項。
### 一、法律視角下的“買房送面積”
#### 1. 買房送面積的定義與表現形式
“買房送面積”通常是指開發商在銷售商品房時，承諾額外贈送一定面積的房屋空間，如地下室、閣樓、露臺等。這些所謂的“贈送”面積有時并未計入房產證中的正式登記面積，但在購房合同或宣傳資料中有所體現。需要注意的是，這些贈送的面積往往有一些限制條件，例如使用權而非所有權，或者僅能用于特定目的。
#### 2. 法律基礎與相關法規
我國《物權法》第14條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》進一步明確了專有部分和共有部分的劃分標準。因此，“買房送面積”涉及到的第一個法律問題就是：所送面積是否屬于開發商有權處分的范疇。
另外，《中華人民共和國城市房地產管理法》第31條規定，房地產開發企業在銷售商品房時，必須向購買人明示房屋的真實情況，包括面積、位置、用途等。如果開發商存在欺詐行為，消費者有權依據《中華人民共和國消費者權益保護法》第55條要求賠償。
### 二、典型案例分析
#### 1. 案例一：地下室贈送引發的糾紛
2018年，上海市民李某購買了一套帶有地下室的商品房。購房合同中明確約定，地下室為贈送面積，不計入房屋總價。然而，交房后，李某發現該地下室已被其他業主占用，且開發商未能提供合法的權屬證明。李某遂將開發商告上法庭，要求履行合同并賠償損失。法院經審理認為，雖然合同中約定了地下室為贈送面積，但開發商并未取得該部分面積的合法產權，因此無法進行產權轉移。最終判決開發商違約，需賠償李某相應損失。
#### 2. 案例二：未計入房產證的閣樓贈送
同樣發生在2019年，張某購買的商品房附帶一個閣樓。購房合同和廣告宣傳中均表示該閣樓為贈送面積，但實際辦理房產證時，閣樓并未計入其中。后來，張某想要出售房屋時才發現，由于閣樓沒有合法產權，導致整個交易過程復雜化，甚至影響了房屋的市場價值。張某無奈之下訴至法院，請求確認閣樓的產權歸屬。法院認為，既然閣樓未計入房產證，則不具備法定的產權效力，最終駁回了張某的訴訟請求。
### 三、律師觀點與建議
作為律師，我建議購房者在面對“買房送面積”的誘惑時，務必保持冷靜，理性判斷。要仔細查看購房合同中是否有明確的條款約定所送面積的具體位置、面積、用途以及產權歸屬。對于未計入房產證的贈送面積，更應謹慎對待。即使合同中有所約定，購房者也應要求開發商提供相應的權屬證明文件，確保所購房屋無后顧之憂。
同時，購房者還應注意保留相關證據，如廣告宣傳資料、沙盤模型、樣板間照片等，以便在發生糾紛時能夠證明自己的權益。如果出現爭議，及時咨詢專業律師，依法維護自己的合法權益。
### 四、結語
“買房送面積”作為一種常見的營銷手段，雖然在一定程度上吸引了購房者的目光，但其背后的法律風險不容忽視。通過本文的分析，希望能幫助大家更好地理解“買房送面積”的法律性質及潛在風險，從而在購房過程中做出更加明智的選擇。記住，理性購房才是保護自己權益的最佳方式。
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