房產預售許可證在交房過程中是否有效
房屋預售是指房地產開發企業根據商品房預售合同的約定，在符合土地使用權出讓合同的規定，并已經辦理了預售登記手續即開始銷售商品房。我國法律規定，房地產開發企業進行建設，必須取得《國有土地使用證》和《建筑工程施工許可證》。當被買受人無法完成房屋預售時，房地產開發企業應將其銷售的房屋退回買受人并承擔相應的損失。在法律關系中，房屋預售合同是房屋所有權人將自己擁有、使用的房地產轉移給出賣人或其他權利人所取得的一種書面憑證；同時也是房屋所有權的重要表示和證明。
《商品房預售法》明確規定：未取得《房產證》而進行商品房預售活動應當依法承擔法律責任，開發商沒有取得《商品房預售許可證》擅自在已竣工不動產上建造建筑物或者其他設施，情節嚴重或者逾期不辦理報建手續的，購房者可以向人民法院起訴要求解除商品房預售合同并賠償損失。
一、案例分析
2007年8月11日, A公司與 B公司簽訂《商品房預售合同》一份。合同約定: A公司應在2007年8月11日前向 B公司交付全部購房款及相關稅費共計人民幣100,000.00元，并辦理房屋所有權證，如逾期交房則應向 B公司支付違約金人民幣52,000.00元及辦理相關稅費的補償金。2009年2月1日, B公司已向 A公司交付全部購房款及相關稅費。2011年7月21日 B公司向 A公司出具了《關于終止上述合同的通知》，確認終止上述合同至其辦理房屋所有權證時為止(B公司于2010年12月25日補辦了《國有土地使用證》，并于2010年12月28日在國土局辦理了土地使用權證）。2012年4月12日 B公司與 A公司簽訂《商品房預售合同》一份、《補充協議》一份，約定 A公司因 B公司違反本協議約定而與 A公司解除商品房預售合同關系并承擔違約責任。合同簽訂后 B公司一直未向 A公司辦理商品房預售相關手續(A公司于2013年2月20日以內部文件形式）。
二、法律分析
根據《預售管理辦法》第二條規定，未取得《國有土地使用證》或《建筑工程施工許可證》的房地產開發企業進行預售，房地產管理部門不予辦理預售許可證。因此，如果開發商沒有取得預售許可證而進行商品房預售，那么房地產開發企業在未取得預售許可證前即開始銷售，購房人可以根據法律規定向房地產管理部門申請辦理預售登記。如果開發商違反上述規定，其將面臨因違反法律法規被處罰的風險。《重慶市商品房預售管理辦法》第四條規定：商品房預售（包括現房預售）實行屬地管理原則。市（地）級以上人民政府房地產管理部門負責本行政區域內房地產用地的監督管理。
三、法院判決結果分析
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：房屋、建筑物或者其他設施的所有權屬于業主，但是房屋所有權證載明的業主共有人以外的共有人除外。房地產開發企業、物業服務企業或者其他管理人，不得擅自在已竣工不動產上修建建筑物或者其他設施；情節嚴重的，有可能影響其正常使用的，應當依法取得房屋所有權證書或者其他法律文件。本案中，開發商未取得《建筑工程施工許可證》卻在其已經竣工的不動產上修建建筑物或其他設施，明顯違反了法律規定，導致其在法律上沒有取得房屋所有權證書或者其他法律文件進行商品房預售時房屋的交付未達到法定條件致無法辦理房屋交付登記手續。
現開發商已經向公安機關申請立案偵查，而本案亦在公安機關立案偵查期限內，因此對于開發商未取得《商品房預售許可證》卻擅自在已竣工不動產上修建建筑物或其他設施而不履行停止預售、變更預售許可證登記程序（變更預售許可證登記）等行為導致合同目的不能實現進行起訴具有一定瑕疵。法院最終判決解除雙方簽訂的名為“**佳苑”的《商品房預售合同》并對雙方共同違約承擔相應責任并賠償違約金。宣判后雙方均未上訴。
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