隨著業主們法律意識的增強，物業服務公司服務水平與收費背離，現在很多小區對于物業的服務是怨聲載道，所以當下業主與物業的訴訟案件越來越常見，下面上海合同律師就接上回繼續講金利公司物業糾紛案件。

　　一審法院審理后認為，《上海耀江花園全權管理合同》規定物業管理期限為2004年7月1日至行業委員會成立之日。 本合同附件中規定的商用物業管理費按開發商意見執行。 Golie公司與行業委員會于2006年7月1日簽訂的《物業服務合同》規定，辦公樓及商鋪的價格為每月5元/平方米，合同期限為2006年7月1日至2008年6月30日，合同續簽至2010年6月30日到期，辦公樓改為3元/月/平方米。業主包括耀海公司應按照約定履行支付物業管理費的義務。

　　針對項目一期商鋪，耀海公司自2004年起按2元/月/平方米向高力公司企業支付發展物業管理費，結合我們前期中國物業銷售合同的約定，可認定工作前期對于物業信息管理會計期間耀海公司按單方面2元/月/平方米支付系統具備相關合同可以依據。2006年7月1日起，業委會成立并與高力公司通過簽訂《物業提供服務貿易合同》，前期研究物業合同關系終止履行，《物業行業服務經濟合同》對耀海公司產品具有一定約束力，應以此合同期2006年7月1日起算按合同沒有約定的商鋪為5元/月/平方米交納物業安全管理成本費用。高力公司基本要求學生以上海市物業資源管理技術協會出具分析論證自己意見后的2006年3月1日起算耀海公司內部應按5元/月/平方米收取物業管理費無合同主要依據和法律理論依據，且論證不同意見的結論為物業員工服務機構收費按前期物業合同內容約定預收，并無可按5元/月/平方米收費的明確提出意見，故高力公司僅有權自2006年7月1日起按5元/月/平方米向耀海公司客戶收取物業管理費。耀海公司目前認為應該根據高力公司能夠開具的發票及相應資金結算風險清單上物業管理費單價為2元/月/平方米，高力公司已認可耀海公司按2元/月/平方米交納物業管理費。因上述這些行為方式無法直接得出高力公司是否同意耀海公司按此單價支付即屬足額支付的結論，且2008年12月高力公司向耀海公司催繳物業環境管理方法費時包括催要一期商鋪未付足部分，說明高力公司未放棄使用上述政策主張，故對耀海公司的該辯稱意見不予采納。耀海公司一般認為空置商鋪物業管理費可與高力公司協商確定價格，但雙方對空置商鋪物業管理費價格方面并未達成目標一致，故仍應按施工合同約定支付。

　　對于一期俱樂部會所，姚海公司認為俱樂部會所是獨立的，有自主管理的權利，俱樂部經營虧損。 因此，高麗公司無權要求收取物業管理費，否則會所類型為購物中心。 費用應參照商店價格進行協商。 由于會所房屋類型為購物中心，2006年7月1日前，上述首期商鋪每月2元/平方米支付物業管理費。 自2006年7月1日起，在雙方未協商一致的情況下，耀海公司按《物業服務合同》約定每月支付該店鋪5元/平方米支付物業管理費，獨立建設和經營虧損不能有效防御姚海不支付物業管理費。

　　針對二期會所，耀海公司認為該會所性質為其他，與配電房性質相同屬公用設施，故不應收取物業管理費。因二期會所根據登記的實際用途為會所，雖然現由耀海公司出租給他人經營管理具有商業性質，但主要為小區全體業主服務，不能完全等同于商業用房或公用配套設施，鑒于《物業服務合同》對此未作約定，故宜按住宅標準支付物業管理費，耀海公司不能以經營虧損對抗高力公司的主張。

　　針對售樓處，耀海公司可以認為售樓處水電工程獨立且由耀海公司發展實際情況自行設計管理，高力公司企業無權收取物業管理費。因售樓處雖獨立成幢，但屬物業信息管理工作區域內按規劃體系建設的綜合財務管理活動用房，現登記房屋建筑類型為辦公樓，故耀海公司應按辦公樓標準向高力公司需要繳納物業管理費，2007年1月1日至2008年6月30日期間《物業提供服務貿易合同》約定的辦公樓物業收費技術標準為5元/月/平方米，2008年7月1日至2009年3月1日期間《物業系統服務經濟合同》約定的辦公樓物業收費制度標準為3元/月/平方米?？紤]到售樓處水電獨立完成安裝，耀海公司員工自行使用清潔外立面，高力公司的物業安全管理研究項目質量有所幫助減少，故核減至2.5元/月/平方米。高力公司基本要求我們上述分析期間中國全部按5元/月/平方米計算物業管理費依據自己不足。

　　綜上所述，耀海公司應支付一期店鋪、一期俱樂部、二期店鋪、二期俱樂部、售樓處的物業管理費，逾期付款的，應承擔違約責任。 根據合同約定，高力按日0.3%計算滯納金有法律依據，但根據截至2008年12月31日的拖欠本金，2007年1月1日起的滯納金計算方法不正確。 高麗公司對姚海公司滯納金按節計收。 但是，由于按段計算的滯納金數額遠遠大于煤礦工人索賠的10萬元，因此支持煤礦工人索賠的10萬元滯納金。

　　判斷：上海耀海房地產開發有限公司自判決生效之日起十日內，自2006年7月1日至2009年3月31日，向上海高麗國際物業服務有限公司一期店鋪支付物業管理費人民幣112,001.07元； 自判決生效之日起十日內，上海耀海房地產開發有限公司支付上海科利國際物業服務有限公司一期俱樂部2006年3月1日至2009年3月31日期間的物業管理費人民幣110,432.82元； 自判決生效之日起十日內，上海耀海房地產開發有限公司向上海高麗國際物業服務有限公司二期房支付2007年1月1日至2009年3月31日期間的物業管理費人民幣287,589.15元； 自判決生效之日起十日內，上海耀海房地產開發有限公司向上海高力國際物業服務有限公司二期俱樂部支付2007年1月1日至2009年3月31日期間的物業管理費60,220.80元； 自判決生效之日起十日內，上海耀海房地產開發有限公司向上海高力國際物業服務有限公司售樓處支付2007年1月1日至2009年3月31日期間的物業管理費人民幣65,804.40元； 上海耀海房地產開發有限公司應當自判決生效之日起十日內，向上?？评麌H物業服務有限公司支付滯納金人民幣10萬元。

　　判決后，高力公司可以提起上訴，認為：1、關于建設一期商鋪和一期會所，前期中國物業企業管理費的收取須經價格信息主管財務部門需要確認后，在確認的收費技術標準要求范圍內通過確定一個協議以及價格，耀海公司員工無權單方行為決定我國物業管理費控制標準；耀江花園城市物業安全管理問題采取酬金制計費工作方式，雙方國家無權約定物業管理費金額，耀海公司以低于其他普通商品住宅的標準設計交付商鋪和會所的物業管理費，侵害了我們小區業主的共同發展利益；臨時公約僅明確自己商鋪的物業管理費將另行訂立協議，耀海公司存在決定按2元/月/平方米支付，應屬無效。2、關于二期會所，耀海公司沒有將其用于出租或者他人能夠從事傳統商業銀行經營，并不存在為實現小區業主生活服務的事實，且耀海公司客戶收取的租金成本超過這個小區所在地段會所的平均市場租金能力水平，應認定其侵占了物業管理費。3、關于售樓處，其屬于耀江花園小區的一部分，己方提供的物業行業服務活動范圍未排除出現任何一種獨立完成安裝的設施網絡設備；耀海公司稱其自行開發清潔售樓處外立面，系對售樓處環境方面所作的特別分析處理，并不能解決由此導致認定己方未提供社會正常生產服務或減少金融服務中心項目；原審即使他們認定售樓處的物業管理費應核減，2007年1月至2008年6月間也應以4.5元/月/平方米計算。綜上，請求撤銷原審判決結果第一、二、四、五項，改判耀海公司按5元/月/平方米支付平臺一期商鋪和一期會所自2006年3月1日至2009年3月31日的物業管理費；耀海公司按5元/月/平方米支付二期會所自2007年1月1日至2009年3月31日的物業管理費；耀海公司按《物業公共服務貿易合同》約定的辦公樓主要標準包括支付售樓處自2007年1月1日至2009年3月31日的物業管理費。

　　瑤海公司也提起上訴，認為：1、2009年4月8日支付高力公司一期物業管理費4083.24元，應在原審判決中扣除；2、根據業主大會議事規則，耀江花園二期應增加6名業委會成員。再加上之前，二期業主應適用之前物業合同的約定，即按照2元/月/支付平方米商鋪的物業管理費，日期為2007年7月1日、2008年6月20日的物業服務合同對二期業主無強制執行效力；3、產權。答和否。二期商鋪半淞園路8號樓b，已于2007年5月注冊，該部分物業管理費不應由其承擔；4、售樓處是一棟獨立的建筑。水、電、煤、污水與整個小區無關，是自己管理的。高力不提供物業服務；5、不屬于惡意拖欠物管費，只應象征性酌情繳納滯納金。綜上，請求撤銷原審判決策一項、第三項、第五項、第六項，將高力公司一期店2006年3月1日至2009年3月31日的物業管理費變更為107917.83元；支付2007年1月1日至2009年3月31日高力二期商鋪物業管理費95，596.74元；向高力支付1萬元滯納金；對高力主張支付售樓處物業管理費不予支持。

　　本院經審理查明，原審人民法院可以認定的事實信息無誤。

　　審判期間，高莉同意從高莉索賠的一期店鋪物業管理費中扣除姚海公司支付的4,083.24元。

　　本院進行審理中，耀海公司發展提供中國上海市城市房地產資產登記簿，其中明確載明：半淞園路甲號1－2層房屋信息權利以及人為研究上海市黃浦區房屋建設土地資源管理局，房地產權證號為黃2007003013，受理時間日期為2007年5月22日，核準使用日期為2007年6月7日。另載明半淞園路乙號1－2層房屋基本權利可以人為影響上海市黃浦區房屋建筑土地行政管理局，房地產權證號為黃2007003015，受理系統日期為2007年5月22日，核準注冊日期為2007年6月7日。高力公司對其真實性無異議，但認為自己不屬于我國二審中的新證據。

　　本院認為，高力作為耀江花園的物業管理企業，在提供物業服務的同時，有權收取物業管理費。本案爭議的焦點是耀江花園商鋪、會所、售樓處的物業管理費、滯納金的收取標準。

　　根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規定，判決如下：

　　1、維持上海市黃浦區人民法院黃民四320號民事判決第二、四、五、六號；

　　2、上海市黃浦區人民法院黃敏四號民事判決書320號廢止。

　　3、上海耀海房地產開發有限公司應自本判決生效之日起10天內，向上海高力國際物業服務有限公司第一期支付10.7萬元人民幣的物業管理費，費用期限為2006年3月1日至2009年3月31日，金額為917.83美元；

　　4、上?，幒７康禺a開發有限公司應于本判決生效之日起十日內向上海高力國際物業服務有限公司支付2007年1月1日至2009年3月31日的物業管理費247，410.74元。

　　如果企業未按本判決指定的期間沒有履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行工作期間的債務利息。

　　二審案件受理費12,105.27元，由上訴人上海科利國際物業服務有限公司承擔6,105.27元，上訴人上海耀海房地產開發有限公司承擔6,000元。這是最終判決。

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