上海商品房糾紛律師淺談開發商違約問題。

　　【案件概述】

　　2005年3月，X社區的業主開始入住社區。2012年1月，X社區成立了業委會。自2005年業主入住以來，X社區沒有正式的物業管理用房。

　　經過多次詢問，原告發現被告存在以下違法問題：

　　1.原來的X社區竣工圖清楚地表明有物業管理用房，但尚未建成。被告也未能將物業管理用房交付給原告，導致社區內沒有正式的物業管理用房。

　　2.被告未能將社區排水系統與市政管網連接，因為社區內沒有與業主簽訂的《商品房買賣合同》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》達成的協議。目前，社區只能通過排水和污水管道將污水排入灌溉渠道。

　　3.被告未能將社區內的供電系統與目前僅為臨時供電系統連接起來，根據與業主簽訂的《商品房買賣合同》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的約定，導致社區內的供電系統僅為臨時供電系統。

　　4.被告將X社區的變壓器暴露在戶外，嚴重威脅了社區業主的生命和財產安全。

　　5.根據被告提供的《業主手冊》和北京市規劃委員會提供的（X）規章X號文件，社區內應有業主獨家俱樂部，但社區內沒有獨家俱樂部。

　　上述情況給業主入住后的生活帶來了巨大的麻煩和不便，也存在生命和財產安全風險。

　　在與開發商談判失敗后，業委會向人民法院提起訴訟：

　　1、要求被告按計劃建設，并將物業管理房屋交付原告；

　　2、將x社區的排水系統（包括雨水和污水）連接到市政管網；

　　3、將x社區的臨時供電系統改造為市政雙向供電；

　　4、為x社區的供電變壓器設置配電室，并將變壓器轉移到配電室；

　　5、承擔本案的所有訴訟費用；

　　6、要求被告向社區提供俱樂部的公共建設。

　　一審法院裁定駁回原告不具備相應主體資格，也不屬于民事案件受理范圍的案件。

　　對一審法院不服，業委會向中院上訴。

　　二審法院撤銷一審判決，將原審法院重審。

　　【律師評析】

　　上海商品房糾紛律師認為，在這種情況下，我們的代理原告最終得到法院的支持，因為：

　　1.在集團訴訟中，證據是王。在提起訴訟之前，律師調查了每個相關政府機構所涉及的項目的基本信息，并了解到確實存在一種情況，即X社區的排水系統沒有連接到市政排水網絡，主要責任在于開發商。建議X社區要求開發商將X社區的排水系統依法連接到市政排水網絡中，并向有權依法處理的國家機關提出相關證據。

　　2.雖然《物業管理條例》沒有明確規定業主委員會的民事主體資格，但業主委員會應當是一個非法人組織，從其成立.職責及相關財產規定分析。

　　(1)依法成立，并向政府房管行政管理部門備案；

　　(2)是業主大會的執行機構，代表業主和業主大會與物業管理企業簽訂與物業管理有關的合同.履行合同；

　　(3)依法接受法律監督，代表業主投訴物業管理活動中的行為；

　　(4)物業公用部分.共用設備有占有控制權。因此，在本案中，行業委員會具有訴訟主體資格。

　　3.根據司法實踐和最高法院的先例在今年，業主委員會代表所有業主參與訴訟，這更有利于節省訴訟成本和社會資源，符合立法的目的，和初審法院的判決顯然沒有反映立法的精神和目的。

　　【律師事務所淺談】

　　1.對于法律法規中沒有明確規定的問題，我們必須咨詢專業律師，而不是跟隨他人。案件既有共性，也有個性。

　　2.業委會是一個非常特殊的組織，業委會的籌備.設立、設立等，都有特殊的程序。

　　3.專業人士做專業的事情。有人建議，當你周圍的社區也遇到問題時，咨詢專業律師，以避免風險，減少損失，并爭取利益最大化。如果你也遇到此類問題，可以在線咨詢上海商品房糾紛律師。

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