2017年，陳某以5萬元的價格向張某出售了位于北京市海淀區的宅基地和地上房屋。雙方在村委會簽訂銷售協議，村委會加蓋公章。2018年，張某將戶口遷至該村。2019年，由于房屋老化嚴重，張向村委會和鎮政府申請翻建，鎮政府和村委會批準了張的翻建申請。2019年9月，張突然收到海淀法院的民事傳票，得知自己己已被陳某起訴，要求認定買賣無效，騰空房屋返還陳某。這件事像晴天霹靂一樣打亂了張某一家的正常生活，如果買賣被認定無效，張某一家就無處居住。

　　根據上面案例關于農村宅基地買賣案件問題，上海靜安江寧路律師形成以下意見：

　　一、在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。

　　上海靜安區律師提出在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

　　比如：上海就出臺了《市農村宅基地使用權轉讓細則(試行)》等共9項宅基地改革實施細則。因此，宅基地房屋買賣合同是否有效，一定要看試點地區還是非試點地區！
 

　　二、在涉及農村宅基地或農村集體經營性建設用地的民事糾紛案件中，當事人主張利潤分配等合同權利的，應提供政府部門關于土地利用規劃、建設用地計劃及優先滿足集體建設用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續或者雖提供了上述手續，但在一審法庭辯論終結前土地性質仍未變更為國有土地的，所涉及的相關合同應按無效處理。注意：尤其是在征地拆遷時，宅基地房屋買賣合同可能無效，但是作為買受人可以分得部分拆遷補償款。而在上海，根據滬高法民—[2004]4號文，雖然合同無效，但買受人可以分得70%的拆遷補償款！上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見

　　靜安區江寧路律師提示農村宅基地買賣應嚴格按照法律法規的規定進行。對于由此引發的糾紛，應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區分不同情況，妥善處理，具體如下：

　　第一、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。

　　第二、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

　　第三、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

　　第四、對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利。
 

　　對此類案件進行處理時，亦區分不同情況：

　　第一、按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。

　　第二、按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。   上海靜安土地使用熱線咨詢律師事務所
 

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