程先生訴稱，2015年2月16日，他與被告地產公司簽訂了《上海市商品房預售合同》，購買了該公司在某建設的一處樓盤住宅。按照合同約定，地產公司應于2015年12月31日交房，但實際交房日期卻為2016年11月4日，逾期交房長達308天。
 

　　程先生認為，按約定被告逾期交房超過90日的，原告有權退房并要求被告承擔違約責任，也有權要求繼續履行合同，并按照合同要求被告按日萬分之二支付違約金?？杀桓嬷两裎聪蚱渲Ц哆`約金，故程先生訴至法院，要求被告給付逾期交房違約金15.34萬元。庭上，被告對程先生所主張的合同簽訂情況、合同有關房屋交付的時間、房屋的實際交付時間、逾期交房總天數以及程先生交納全部房款等事實均表示認可。但提出之所以逾期交房，是因為施工民擾，工程受阻所導致。

　　被告表示，雙方簽訂合同中已有約定，如果遇到例如施工民擾等特殊原因，出賣人可據實予以延期。被告稱施工民擾的天數為140天，因此交房日期應當延期140天，因此實際違約天數應為168天。法院認為，雙方簽訂的《上海市商品房預售合同》及補充協議合法有效，被告逾期交付房屋，按照合同約定應當向程先生支付違約金。但在違約金支付數額上雙方存在爭議。

　　法院認為，協議關于施工民擾可以據實延期的約定系雙方真實意思表示，也不違反法律法規的強制性規定，作為雙方意定的條款體現了合同法的意思自治原則，與法律規定一樣對合同當事人具有約束力。因此，對于被告主張的在計算逾期交房違約金時扣除相應施工民擾天數的抗辯意見，法院予以采納。但是，施工民擾的天數由法院根據全案的證據材料及相應情況酌情認定為50天。最終，法院判決被告給付程先生逾期交房違約金12.85萬元。
 

　　那么開發商逾期交房怎么起訴?需要準備哪些東西呢?

　　首先當然是要準備證明開發商逾期的證據：

　　1、商品房買賣合同;

　　2、商品房預售許可證;

　　3、購房人支付購房款的收據或發票。購房人以銀行按揭(抵押)貸款方式支付購房款的，還應當提供按揭(抵押)貸款合同、借款借據、分期支付按揭款的清單等;

　　(一)正常延期交付的處理：正常延期交付主要指由于施工遲延、相關政府手續辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種情況下，業主完全可以選擇等待，并要求開發商按合同承擔延期交付房屋的違約責任，這里提醒業主，如合同約定的違約金不能彌補你的經濟損失(以房屋的正常市場租金作為參照)，你可以要求開發商賠償你的經濟損失。

　　(二)非正常延期交付的處理：非正常延期交付主要指由于開發商經濟實力、相關政府手續違法且無法辦理等，如不幸發生上述情況，建議業主立即退房，如開發商負債已經超過其資產，業主還可以向法院申請開發商破產，以最大限度的保護業主的利益。

　　其次要準備民事訴訟狀，最好是找上海專業房產律師代理書寫。

　　最后到法院起訴，并積極應訴，如果情況有不利于自己，或者自己缺乏辯論的能力，可以找專業的房產律師進行辯論。

　　開發商逾期交房起訴時應該注意什么?

　　(一)不可抗力。不可抗力是開發商出現延期交房時最常見的抗辯理由。

　　所謂“不可抗力”，在我國《民法通則》上是指“不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況”。必須同時具備不能預見、不能避免和不能克服三個條件才可構成不可抗力。

　　根據我國法律的規定，如果是不可抗力原因導致開發商逾期交房的，開發商不需承擔違約責任。這是法律的直接規定，即使雙方在合同中沒有進行約定，當遇到不可抗力事件時，開發商仍可直接引用法律條款來免責。

　　開發商常常對“不可抗力”作擴大解釋，比如將下雪、雨水多、夏天天氣熱、甚至高考期間禁止施工這些作為不可抗力來狡辯。這里提醒購房者注意，下雨下雪都是自然現象，如果沒有形成災害是不能作為不可抗力的。而高考亦是每年都舉行的，這些事件均是在雙方簽訂合同時可以預見的，不符合不可抗力的構成條件，這樣抗辯理由是不能成立的。

　　(二)以交鑰匙時間為房屋交付時間。

　　商品房交付應當符合法律的規定以及合同的約定，有的開發商在房屋沒有任何竣工驗收合格憑證的情況下，以各種方式通知購房者收房，在向購房者交鑰匙的同時，要求購房者簽下“房屋接收單”，在接收單上往往會注明房屋質量合格，本人無異議之類的文字。很多業主缺乏經驗，簽下“接收單”，在產生糾紛起訴到法院的時候，開發商以已經交房為理由抗辯，使購房者陷入被動。

　　為了避免爭議，購房者在房開商擬交付的房屋未符合條件的情況下，比如無法提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等，此時完全可以不接收鑰匙，更不能在“房屋接收單”之類的文件上簽名。

　　(三)訴訟時效。

　　在超過合同約定的交房日兩年才交房的情況下，開發商一般會以超過訴訟時效進行抗辯。這里提醒購房者，在訴訟時效期間的起算上，應當區分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算;如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日起計算。
 

　　綜上 上海房產律師咨詢建議：簽訂購房合同時，最好是找專業的房產律師進行咨詢。如果開發商預期，也好更加有理有據，保證自己的合法權益。如果對于開發商逾期應該怎樣訴訟要求賠償，你還有其他的疑問，可以隨時找專業的上海房產律師在線咨詢。

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