11月6日，北京市房山區人民法院召開建筑漏水財產損害賠償糾紛典型案例新聞通氣會，發布建筑漏水糾紛典型特征和案例，給建筑施工者、管理者和居民以有益提示。上海房產糾紛律師來帶您了解相關情況。

　　一、涉樓房漏水相關糾紛案件基本情況

　　相鄰是指相鄰的不動產所有人或者使用人在行使所有權或者使用權時，因相互方便或者接受限制而產生的權利義務關系。相鄰各方應按照方便生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、交通、通風、照明等問題。給相鄰當事人造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

　　二、通過對近五年相關案件的調查，此類案件呈現出四個顯著特點:

　　第一，樓房漏水責任信息主體地位不明和漏水原因分析不明。

　　建筑信息工程項目質量和人為影響因素方面都有自己可能發展造成漏水，判斷漏水原因是認定責任會計主體和責任能力大小的前提條件。建筑設計工程技術具有隱蔽性，在施工完成后大部分設備、設施被隱藏在墻體內部，發生漏水后不能通過直觀的看出漏水源，另外如果是人為主要原因分析導致樓上漏水到下一層，也可能再加上房屋質量管理問題，漏水至所有下層房屋，這就要求可能涉及到業主、承租人、裝修公司、相鄰樓層業主、物業、開發商等多個國家主體，審理中需要學生根據相關案件事實和證據可以確定侵權行為主體。

　　第二，漏水問題導致的財產造成損害企業范圍和價值不明。

　　一般來說，漏水導致的財產損失包括墻面、地面、家電家具及其他財產損失，但是當事人保留證據的意識不足，被浸泡后，在起訴至法院之前就已經將房屋進行了重新的裝修、改造等，導致涉案財產的損害數額難以進行評估鑒定。甚至當事人聲稱有貴重物品，這些貴重物品比如珍藏字畫、珍貴藥材等有些無法確定價值的，受害方往往索要高額賠償。

　　第三，調撤率較高，訴前調解發揮作用大。

　　房山法院實行訴前調解原則，在訴訟前端設置人民調解員，對案情簡單、爭議不大、訴訟標的輕微的案件進行調解。因此，對于大多數原因明確、責任主體明確的建筑漏水案件，當事人可以在人民調解員和速裁法官的調解下達成調解協議，結案。

　　第四，少數案件需要司法鑒定，審理周期長。

　　審理此類案件需要確定樓房漏水發生的原因、因果關系、損害程度、修復費用等事項，這些事項牽涉到專業知識，在漏水原因難以確定、損失數額難以達成一致的情況下，法官進行現場勘驗后仍不能確定時，就需要委托專業機構進行鑒定。

　　三、給樓房建造者、管理者和居住者有益提醒：

　　第一，被漏水住戶或者企業業主應當在被漏水后積極發展采取實際行動以免擴大經濟損失，對已經成為造成的財產損失進行及時固定證據，做好證據保全；

　　第二，樓上住戶自己裝修要小心，保證裝修工程質量，避免漏水；

　　第三，作為管理者的物業公司應對小區公共設施部分定期進行巡檢，發現問題及時維修、更換；

　　第四，供熱單位和供水單位應定期對其管轄范圍內的公共部門進行檢查，特別是在供熱季節即將來臨時，對供熱管道進行全面檢修，在供熱和使用中注意提醒義務，確保供水、供熱等正常供應，避免出現自來水現象

　　第五，當因漏水發生糾紛時，各方應以積極態度，盡可能通過協商解決糾紛，實現睦鄰友好，安居樂業。

　　上海房產糾紛律師了解到，發生原因、損害程度等的評估通常又屬于不同的評估機構，如果漏水原因和損害程度都無法確定時，甚至需要兩次鑒定，進行鑒定時間一般需要幾個月甚至更長時間，延長了訴訟時間，造成審理期限延長。