上海房產律師為您介紹我國房地產項目開發資質的申報、變更、延續和升級等事項的程序和材料，希望對您有所幫助。

　　一、新設立房地產市場開發一個企業進行申報資質需要提交材料

　　1.申報房地產企業開發人員資質的請示;

　　2.登錄省住房和城鄉建設部網站填寫企業初始信息卡，并打印自動生成的房地產開發企業資質申報表；

　　3.企業營業執照正本、副本復印件;

　　4.企業發起人的營業執照或者身份證復印件;

　　5.企業驗資報告原件（會計師事務所出具）;

　　6.營業場所證明（房產證或租賃合同）；

　　7.企業法定代表人、總經理及相關技術經濟領導的任職文件（或董事會決議）；

　　8.企業人員名冊和勞動合同；

　　9.企業章程;

　　10.企業工程質量安全風險管理會計制度、經營成本管理工作制度、財務管理制度;

　　11.專業信息技術管理人員的職稱相關證書、身份證復印件（核對數據原件）;

　　12.開發建設項目的土地使用證或國有企業土地資源使用權出讓合同;

　　13.開發建設項目可行性研究分析報告;

　　14.房地產開發企業資質申報現場審核表。

　　以上所列申報相關資料均需加蓋申報中國企業財務印章，核驗原件。

　　二、房地產開發資質延續需要提交的申報材料

　　1.關于房地產開發企業資質變更指令的請求期滿；

　　2. 登錄住房城鄉建設部網站填寫企業資質延續信息卡，打印自動生成的房地產開發企業續展申報表；

　　3.營業人員執照正、副本以及復印件;

　　4.開發業績證明材料:

　　已完成一個項目提交：項目立項批文、國有企業土地資源使用權證、建設用地規劃許可證、建設中國工程設計規劃許可證、建筑信息工程技術施工許可證、商品房預售許可證、建設社會工程竣工驗收備案書等;

　　在建項目進行提交：項目立項批文、國有企業土地資源使用權證、建設發展用地規劃許可證、建設中國工程設計規劃許可證、建筑信息工程技術施工許可證、商品房預售許可證等有關證明材料;

　　5.房地產開發項目手冊；

　　6.信用檔案資源管理工作人員證明材料;

　　7.相關技術人員的技術職稱證書、身份證復印件（核對原件）；

　　8.房地產開發企業資質證書正本、副本。

　　以上所列申報相關材料均需加蓋一個企業財務公章，核驗原件。

　　三、房地產開發資質的升級或轉換

　　1.申請房地產開發資質升級或轉換；

　　2.登錄住房和城鄉建設部網站，填寫企業資質升級或轉型信息卡，自動打印房地產開發企業資質報告表;

　　3.企業營業執照正本、副本復印件;

　　4.企業驗資報告和審計報告原件；

　　5.法定代表人、總經理、經濟、技術、財務負責人的崗位文件；

　　6.專業技術人員的職稱證明、身份證、勞動合同復印件（核對原件）；

　　7.已開發企業經營管理項目的工程技術質量、業績證明材料（項目立項批文、國有土地資源使用權證、建設發展用地規劃許可證、建設一個工程設計規劃許可證、建筑信息工程安全施工許可證、商品房預售許可證、建設社會工程竣工驗收備案書等）;

　　8.建設項目的相關證明材料（項目批準文件、國有土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設項目規劃許可證、建設項目建設許可證、商品房預售許可證等）;

　　9.《房地產開發項目手冊》、《住房質量保證》和《住房使用手冊》的執行情況；

　　10.企業建立信貸檔案的證明文件；

　　11.房地產市場開發一個企業進行申報資質現場考查表;

　　12.房地產開發企業資質證書正本、副本。

　　以上所列申報相關資料均需加蓋申報中國企業財務印章，核驗原件。

　　四、房地產開發資質變更需要提交的申請材料。

　　1.登錄省住房和城鄉建設廳網站進行填寫相關企業管理資質變更會計信息卡，打印技術自動生成的資質變更申請表;

　　2.工商銀行行政資源管理相關部門已作變更的《企業公司法人營業執照》正、副本復印件;

　　3.擬變更項目的證明文件（驗資報告、董事會（股東會）決議、法定代表人身份證、《企業名稱預先核準通知書》、企業新辦公地址證明等）；

　　4.相應的《資質企業證書》正、副本數據原件。

　　以上所列申報相關材料均需加蓋一個企業財務公章，核驗原件。

　　五、房地產開發資格喪失需要提交的申請材料

　　1.掛失業務補發申請；

　　2.在企業所在的主要媒體上發布“丟失、無效”的聲明；

　　3.企業營業執照復印件。

　　以上所列申報相關材料均需加蓋一個企業財務公章，核驗原件。

　　中國現行法律明確規定，未取得房地產開發資格證書的企業不得從事房地產開發業務。本規范規范了房地產開發企業的經營行為，并解釋了房地產資格證書在法律中的作用。

　　中華人民共和國城市房地產管理法

　　第二十五條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益和環境效益統一的原則，統籌規劃、合理布局、綜合開發和配套建設。

　　第二十六條以出讓管理方式發展取得中國土地資源使用權問題進行分析房地產企業開發的，必須嚴格按照國家土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發利用土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以提高征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的，可以提供無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者地方政府、政府對于有關教育部門的行為能力或者動工開發人員必需的前期研究工作生活造成動工開發遲延的除外。

　　第二十七條房地產開發項目的設計、建設必須符合國家有關標準和規范。 房地產開發項目竣工驗收合格后方可交付使用。

　　第二十八條依法取得的土地使用權，可以按照本法的規定和有關法律、行政法規的規定，有價取得股份，共同開發經營房地產。

　　第二十九條國家在稅收等方面采取優惠措施，鼓勵和支持房地產開發企業開發建設住宅。

　　第三十條房地產市場開發一個企業管理是以營利為目的，從事房地產公司開發和經營的企業。設立房地產項目開發技術企業，應當具備下列條件：

　?。ㄒ唬┯凶约旱拿Q和組織管理機構;

　　（二）有固定的經營活動場所;

　?。ㄈ┯蟹现袊鴩鴦赵阂幎ǖ淖云髽I資本;

　　（四）有足夠的專業技術人員；

　　（五）法律、行政管理法規進行規定的其他經濟條件。

　　設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。 工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當辦理登記，發給營業執照；不符合本法規定條件的，不得辦理登記。 設立有限責任公司或者股份有限公司從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起一個月內向登記機關所在地縣級以上地方人民政府指定的部門備案。

　　第三十一條房地產開發企業注冊資本占投資總額的比例應當符合國家有關規定。 房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，資金按照土地使用權出讓合同的約定按期投入項目建設。

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　　房地產企業合作開發人員必須注意以下幾個方面問題：房地產合作各方的權利義務，責任人及承擔社會責任管理方式，注冊資本與投資總額的差異處理等。

　?。?）要明確中國房地產企業合作學習各方的開發資質或取得資質的相應社會責任;

　　(2)在設立項目公司之前商定合伙或者合作的方式，應當采取不同的民事責任方式;

　?。?）組成部分項目管理公司進行合作開發的，要明確注冊資本投入學習方式方法以及中國注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任;

　?。?）以土地使用權為股東組建項目公司的，對土地使用權進行評估；

　　（5）以籌建辦名義或其他名義合作開發的，應當由能夠獨立承擔權利義務的其他經濟組織組成，明確合作籌建各方的權利義務；

　　（6）房地產企業合作進行開發一方以土地使用權作為一個合作項目投資的，應辦理土地使用人和使用不同性質的變更登記手續，并明確學習有關費用的承擔教學方式和責任人;

　?。?）一個地塊上合作研究開發工作涉及以下幾個性質以及不同的項目，應分別立項、分別可以進行審批并辦理不同的證照;

　　（8）房地產企業合作進行開發學生各方的投資風險回報的方式，應按是否以開發建設項目的房屋為標的公司分別管理規定權利保障義務，投資回報系約定分房的，應明確自己房屋分配的具體實施辦法;投資回報系分配利潤的，應約定利潤的計取方式;

　　(9)房地產開發合同應規定政府審批程序和增加建設面積的成本，以及增加建設面積的份額和分配方式;

　?。?0）房地產合作開發合同，其效力通常由相關手續確定，一經確認無效，應明確具體處理方法。如果還有相關疑問，可以在線咨詢上海房產律師。

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